Calculadora de
rentabilidad del alquiler
¿Compensa comprar un piso para alquilarlo? Introduce el precio, la hipoteca y el alquiler estimado para ver la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta y el flujo de caja mensual real.
¿Quieres invertir en fondos en su lugar?
El ladrillo no es la única vía. Compara la rentabilidad de esta inversión con un fondo indexado en nuestra calculadora de interés compuesto.
Comparar con fondos →Referencia matemática
Fórmulas de rentabilidad inmobiliaria y cuota hipotecaria
Esta calculadora aplica tres fórmulas estándar del análisis inmobiliario: rentabilidad bruta, cuota hipotecaria (sistema francés de amortización) y flujo de caja neto mensual.
1. Rentabilidad bruta anual
Rentabilidad bruta (%) = (Alquiler mensual × 12 / Precio de compra) × 100
2. Cuota hipotecaria mensual (sistema francés)
C = P × [ i × (1 + i)n ] / [ (1 + i)n − 1 ]
3. Flujo de caja neto mensual
FCN = Alquiler − Cuota hipoteca − Gastos fijos − (Alquiler × % vacíos)
Variables fórmula hipotecaria
- C — Cuota mensual
- P — Principal (precio − entrada)
- i — Tipo de interés mensual (TIN / 12)
- n — Número total de cuotas (años × 12)
- FCN — Flujo de caja neto mensual
Ejemplo con valores reales
- Precio: 180.000 € · Entrada: 36.000 €
- Alquiler: 850 €/mes
- TIN: 3,5% → i = 0,2917%/mes
- Plazo: 30 años (360 cuotas)
- Cuota: 647 €/mes
- Rentabilidad bruta: 5,67%
- Flujo neto: +80 €/mes
Nota: El sistema francés de amortización es el más utilizado en hipotecas españolas — las cuotas son constantes pero la proporción capital/intereses varía a lo largo del tiempo. La rentabilidad bruta no incluye ITP (6% en Madrid), gastos de notaría, registro ni la fiscalidad de los ingresos por alquiler. Para calcular la rentabilidad neta real, estos costes deben descontarse del resultado.